大分 部屋探しの成立
有料（有償）で、物を貸し借りする契約のことである。
人生の節目である定年退職を迎え、退職金を使ってシニア向けの住宅を新築、あるいは増改築するだろうというのだ。
こうした住宅の建て替え需要によって、発注量の急増が見込まれる時期が近づいている。
しかし、いま現在、住宅、建設業界各社はおしなべて苦しい状況を強いられている。
「それまでがサバイバル時代なんです。
だから、なんとかがんばってサバイバルを乗りきろう」と馬場はいっている。
大量発注までの数年間、いかに業績を上げるか。
建設業界ではいま、設計・施工以外の事業でも利益を上げられるノウハウが、個人にも企業にも問われているのである。
売れるマンション、売れないマンション いま、マスコ、、、では 「マンションの供給過剰」が盛んに喧伝されている。
たしかにそれを証明するデータはある。
内閣府が発表した首都圏のマンション在庫戸数は平成十四年後期は一万戸を超えていたが、平成十五年前期には一万戸をわずかに割る水準になっている。
これは、別に前年度を上回るペースでマンションが売れたというわけではなく、平成十四年度以降のマンション着工数が減少したためである。
それでも、まだ一万戸弱の在庫を抱えているのだ。
しかも、その半数近くは以前からの潜在的な在庫であり、その割合は年々増えている。
近年、マンションの平均価格は横ばい、あるいはダウン傾向にある。
東京都の調査によると、平成十四年度に都内で分譲されたマソショソの平均価格は、東京都内に住むサラリーマン世帯の平均年収の五・九倍であり,前年より〇・一ポイントだけダウンした。
在庫戸数を減らすために、着工数を減らして価格を下げたことが、こうしたデータからも読み取れる。
しかし、潜在的に売れないマンションはどうやっても売れない。
そして、「売れるマンションと売れないマンションは今後、ますます二極化する」といくのが馬場の考察である。
「いま、大規模な再開発が進んでいる一帯に人気が集まっています。
実際、以前の品川駅の海側、埋立地エリアに立ち並ぶ超高層の高級マンションを買うという人が増えています」 再開発がはじまる前までは、品川駅の東側に住みたいと思う人は少なかった。
しかし、平成十年に完成した三棟の高層オフィスビル 「品川インターシティ」 の誕生以降、このエリアがにわかに注目されはじめたのである。
この敷地は1R貨物の引き込み線の跡地で、汐留とともに都心に残された貴重な巨大スペースであった。
平成十五年十月から新幹線が乗り入れる品川駅の港南口 (東口) の再開発エリアには、「品川グランドコモンズ」 の高層ビル群がそびえ立っている。
五・二ヘクタールのそのエリアには、三〇〜四〇階規模の高層ビルが七棟も並んでいる。
その高層ビル群は、オフィス、レストランなどの店舗、マンション、ホテルなどの機能を備えた五棟の高層棟と、三一階建ての賃貸タワー型マンション 「ストーリア品川」、そして四三階建ての超高層タワー棟(EastWing&WestWing)と地上四階建てのテラス樵(SouthTerrace) からなる「品川?タワー」 である。
しかも、平成十六年には駅ビル 「アトレ品川」がオープソ。
駅の東側には平成十五年から十六年にかけて、二三〜四〇階規模のマンションがさらに二物件建つことになっている。
また、駅の西口には平成十四〜十五年にかけて三五階と四七階のタワー型マンションがオープンし、東口や西口に建設された高層マンション六物件の総戸数は二五〇〇戸以上に達するという。
一つの駅の周囲に、短期間でこれだけ大量の高層マンションが供給されたのである。
こうした大規模な再開発は、当然、地価にも影響する。
相続税や贈与税の算出基準となる平成十五年分の「路線価」(国税庁の発表)を見ると、全国平均では前年より六・二%下がり、バブル崩壊後、十一年連続の下落となった。
特に商業施設が撤退した千葉県の木更津や神奈川県の小田原の駅前では、それぞれ二〇%減、一五%減と大幅に下落し、歯止めがかからない状態である。
その一方で、飛躍的に上昇したのが品川駅の港南口で、前年比九%の上昇率となったo M東京・丸の内のオフィス街も前年より七%も上昇したが、やはり品川駅再開発の影響の強さは断トツだ。
全国平均では下落が続くなか、都心の人気スポットでは上昇するという傾向が定着したようだ。
こうした、品川の再開発地域のマンションのような人気物件もあれば、価格を下げても売れず、在庫となって?死蔵″されているマンションもある。
人気マンションの多くは主要駅に近いという希少性の高い物件である。
そして、生活がしやすく、ステイタスのある地域のマンションに人気が集まっている。
「日本でもこうした利便性のよいマンションは売れると思いますね。
というのも、昭和五十年ごろ、イタリブなどのヨーロッパを研修旅行したときの思い出があるからです。
そのころ、ヨーロッパのビジネスマンのなかでは、ウイークデイはオフィスに近い都会の便利なマンションで暮らし、土、日にはクルマで一時間くらいの距離にある自然に囲まれた別荘で過ごす人が、当時から増えてきたんですね。
日曜日の遅くまで別荘で遊んでいると、月曜日は疲れて仕事にならないので、それを?月曜病″といっていました。
こんなトレンドが、いずれは日本にも来ると、このときの旅行で直感していました」 日本でも'仕事のある平日は便利な都心のマソショソで過ごし、土、日は別荘地の分譲マンションでのんびり休日を楽しむという人が増えるかもしれない。
その場合でも、日本では駅に近いマソショソに人気が集まるだろう。
田舎に住みながら新幹線通勤をする人も、新幹線が停車する駅からのアクセスを重視して住宅を購入するように、日本では、都心であっても郊外であっても?交通至便″な立地のマンションが好まれるのである。
また、法律が改正されて空中権が認められるようになり、以前よりビルの高層化が可能になったという。
これにより、たとえば、東京駅の建物(駅舎) は高層化しないため、その空中権を周辺のほかのビルに移すことができるようになった。
こうした低層のビルの空中権を集めれば、従来の規制で定められていた階数より高層化できるというのである。
バブル期に、「山手線の線路上の面積は広いので、線路をまたぐ mように事業用ビルやマンションを建設すれば、オフィスや住宅難は解決する」と建築家の …黒川紀章氏が述べていたが、これも空中権と似た発想である。
馬場によると、空中権が認められるようになって高層ビルや高層マンションが増えれば、今後は販売価格がよりリーズナブルになってくる。
そうなれば、一部のリッチ層に限らず、二軒目の自宅を購入するケースが増えてくるというのだ。
「すでに一戸建てを所有していても、都心にマンションが欲しいというニーズはありますよ。
また、別荘を持っている人もいるでしょうから、郊外の一戸建て、別荘、そして都心の高層階に三軒目を構える人が増えてもおかしくありません。
いま、都心部のワンルームマンションが結構売れています。
私はこれほどワンルームマンションの需要があるとは思わなかったのですが、投資目的で購入する人以外にも、大学に通う子どものためにとか、自分の書斎代わりに買うケースもあります。
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